روزان: فروش متری مسکن بعد از دو سال به نظر می رسد که همچنان در هاله ای از ابهام قرار داشته باشد بگونه ای که به گفته بسیاری از کارشناسان حتی ممکن است در بورس، برای همیشه به بایگانی سپرده شود.
سابقه این طرح به حدود دو دهه قبل یعنی به تیر ماه سال ۱۳۸۲ می‌رسد که این طرح از تهران کلید خورد و قرار بود سپس به سایر شهرهای کشور نیز تعمیم داده شود. در آن طرح در ابتدا قرار بر این بود که خریداران متری مسکن با دریافت سند رسمی ضمن مشارکت در خریدوفروش واحدهای مسکونی صاحب خانه شوند. از سوی دیگر مقرر شده بود تا انبوه‌سازان مسکن پس از ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان اقدام به فروش متری مسکن کنند و بانک‌های منتخب وام مسکن تا ۵۰ درصد هزینه خرید متری مسکن را به‌صورت تسهیلات پرداخت کنند. با این حال تعداد اندکی از این طرح توانستند صاحب خانه شوند و حالا منتقدان با استناد به همین تجربه معتقدند که تکرار یک طرح، جایز نیست.
سال ۱۴۰۰ بود که طرح فروش مسکن متری به‌عنوان یکی از راهکارهای خانه‌دار شدن شهروندان کم‌بضاعت بار دیگر از سوی شهرداری تهران مطرح شد. آن زمان گفته می شد که قرار است عرضه متری مسکن از طریق عرضه در بورس آغاز شود اما، به دلایل نامعلومی هنوز در همان مرحله طرح و ایده باقی مانده است. موضوعی که مدیرعامل سازمان زیباسازی مدعی است که دلیل آن را باید در سازمان بورس و از سوی مسئولان آن جست‌وجو کرد.
طرفداران این طرح مدعی‌اند که این طرح می‌تواند به نوسازی بافت‌های فرسوده، پوشش ریسک تورم بازار مسکن و امکان خرید آپارتمان برای متقاضیان مصرفی کمک شایانی کند
این طرح قرار بود بعد از چند بار تعویق از شهریورماه و از طریق بورس کلید بخورد.اما باز هم این وعده محقق نشد و تاکنون مسکوت مانده است.
یکسال بعد از اینکه برای اولین بار این طرح از سوی شهرداری مطرح شد در سال ۱۴۰۱مهدی هدایت، سرپرست سازمان نوسازی شهرداری تهران، با تأکید بر اهمیت اخذ مجوزهای قانونی برای «فروش متری مسکن» گفته بود: «در صدد هستیم، سهم‌الشراکه شهرداری تهران در پروژه‌های مشارکتی را به شیوه «فروش متری مسکن» در بورس کالا عرضه کنیم.»
منتقدی به نام شوراها
این طرح در حالی دو سال است که سرگردان مانده که برخی از اعضای شورای شهر تهران با تأکید بر اینکه اطلاعی از جزئیات این طرح ندارند با فروش متری مسکن مخالف هستند. رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران می‌گوید سیاست فروش متری مسکن اشتباه است و سبب انتظار تورمی در بازار مسکن می‌شود
محمد آقامیری در اوایل مطرح شدن موضوع فروش متری مسکن گفته بود: «ظاهر فروش متری مسکن این است که مردم به‌تدریج خانه‌دار می‌شوند، اما در اصل باعث تورم در بازار مسکن می‌شود. هر فردی که یک متر مسکن خریداری می‌کند، توقع دارد که سال بعد قیمت آن بالاتر برود و همین باعث افزایش تورم می‌شود و انتظار تورمی در مردم ایجاد می‌کند که از نظر اقتصادی اشتباه است.»
چگونه عرضه می شود؟
اما شهرداری چه ساز و کاری برای اجرای این طرح دارد؟ به‌گفته کارشناسان این نهاد، در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا، نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به‌طور کامل پرداخت شود بلکه بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت بپردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آن یاد می‌شود، متناسب با قیمت مسکن رشد می‌کند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است. همچنین کارشناسان شهرداری و مدیران آن مدعی اند سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تأثیرگذار خواهد بود.
بعد از آن خریدار، این اوراق را به پیمانکاری که مسئول ساخت واحدهای مسکونی است، تحویل می‌دهد و اگر این اوراق مطابق با یک واحد مسکونی باشد، واحد مسکونی خود را تحویل می‌گیرد.
فروش متری در کنار اجاره مسکن
با این وجود همانطور که گفته شد این طرح منتقدان سرسختی هم دارد. منتقدانی که معتقدند این طرح، طرح ناموفق و شکست‌خورده‌ای است که به ۲۰ سال پیش مربوط می‌شود. به اعتقاد آنها مسکن، کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت.
علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن، یکی از همین منتقدان است که در خصوص این طرح می‌گوید: «مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در قیمت مسکن تأثیرگذار است به‌طور مثال قیمت هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت هست حتی اگر دو خانه در یک ساختمان نیز باشند، قیمت هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد.یک متری که در بورس ارائه می‌شود در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ اینها سئوالاتی است که در این طرح بی‌پاسخ مانده است.»
وی با تأکید بر اینکه در هیچ کجای جهان چنین طرحی وجود ندارد، می افزاید: «متری فروشی مسکن برای عده‌ای واژه جذابی است، اما طرحی حساب نشده است. یکی دیگر از مشکلات این طرح این است که من چه زمانی می‌توانم صاحب‌خانه شوم. به‌جای آن باید سهام انبوه‌سازها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کنند و افراد با سودی که از آن حاصل می‌شود بتوانند سرمایه‌گذاری کرده و صاحب مسکن شوند.
اما مسعود فراهانی، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس، می‌گوید: «در طرح فروش متری مسکن به جای آنکه به شناسایی«نیاز»های جامعه و اقشار کم‌درآمد آن توجه شود به تقاضای «بازار» توجه می‌شود. به زبان ساده در این طرح باز هم کسانی می‌توانند در خریدوفروش متری خانه شرکت کنند که پول داشته باشند. یعنی این طرح «تولید» مسکن برای دهک‌های پایین را به رسمیت نمی‌شناسد بلکه بیشتر به‌دنبال تامین منابع مالی پروژه‌های مسکن‌سازی است. به‌عبارتی می‌خواهد از این طریق برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی، منابع مالی جمع‌آوری کند.»
این کارشناس حوزه مسکن البته به این موضوع هم اشاره می‌کند که اینگونه طرح‌ها در جهان چیز تازه‌ای نیست: «ما در بازارهای مالی دنیا حتی طرح آجر به آجر را هم داریم، ولی به‌طور کلی اینکه بخواهیم بگوییم می‌خواهیم با فروش متری خانه برای اقشار کم‌درآمد فرصتی برای خانه‌دار شدن فراهم کنیم، استدلال درستی نیست!»
منتقدی به نام شهردای
به نظر می رسد بورس به دلایل نامعلومی هنوز موافق اجرای این طرح نباشد. موضوعی که به‌نظر می‌رسد از همان تابستان سال قبل هم مشخص بود. زمانی که عبدالمطهر محمدخانی سخنگوی شهرداری تهران اعلام کرد؛ تمام مقدمات این کار آماده است؛ مجموعه مدیریت شهری هم‌اکنون منتظر دریافت مجوزهای لازم از طرف بازار سرمایه است .
با تمام این تفاصیل شهرداری تهران در آخرین اظهار نظر در این خصوص نه فقط باز هم مدعی است که طرح فروش متری خانه، طرحی مؤثر برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است که از سازمان بورس نیز برای مسکوت نگاه داشتن آن گلایه دارد. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، در این زمینه به خبرنگار«روزان» می‌گوید: «این طرح، از منظر ما طرحی کارشناسی شده و مؤثر است. یعنی می‌تواند اقشار کم‌درآمد را به نوعی صاحب خانه کند، ولی نمی‌دانیم چرا متأسفانه سازمان بورس از سال گذشته این طرح را مسکوت گذاشته است و از این بابت از این سازمان گلایه مند هستیم.»
«سیدمهدی هدایت»، با ذکر اینکه این طرح می‌تواند سرمایه‌های خُرد سرگردان اقشار کم‌درآمد را از سمت بازارهایی مانند طلا و دلار و خودرو به سمت تولید مسکن پیش ببرد و هدایت کند، می‌گوید: «با تمام این تفاصیل سازمان بورس یکسال است که از ابلاغ این لایحه امتناع می‌کند!»
ادعایی تازه
با تمان این تفاصیل ولی برخی رسانه ها مدعی شده اند که بحث طرح فروش متری مسکن (عرضه اوراق سلف مسکن) در جریان بوده و متوقف نشده است، اما هنوز نهایی و تکمیل نیست.
امکان فروش متری مسکن که به گفته مسئولان و کارشناسان مزیت‌های مختلفی از جمله امکان خرید متری مسکن را برای افراد فراهم می‌کند؛ موردی که پیش از این حامدی مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار گفته بود: در حوزه مسکن برای این که مردم بتوانند به صورت خرد به عبارتی متری، مسکن خریداری کنند این اوراق طراحی شده است.
آنها به سخنان برخی کارشناسان استناد می کنند که در آنها عنوان شده که عرضه بورسی مسکن باید براساس قوانین و ضوابطی دقیق باشد تا خریداران به مشکلی برنخورند. یکی از این کارشناسان اکبر ادهم کارشناس بازار سرمایه است که می گوید: مدت‌هاست که بحث عرضه اوراق سلف مسکن یا به عبارتی فروش متری مسکن در بستر بازار سرمایه مطرح است؛ اقدامی که از جهات مختلف دارای اهمیت بسیار است. در گام نخست و بُعد بازار سرمایه می‌توان گفت عرصه اوراق سلف مسکن سبب عمق بخشی بیشتر به بازار سرمایه و تنوع بخشی ابزار‌ها خواهد شد. بر همین اساس این ابزار باید مهم تلقی شود، اما اگر بخواهیم فروش متری مسکن از طریق بستر بازار سرمایه را در ابعاد دیگر بسنجیم می‌توانیم موارد مثبت مختلفی را نام ببریم.
وی در ادامه می‌گوید: به طور مثال باید این گونه مطرح کرد که امکان فروش متری مسکن سبب می‌شود علاقمندان به سرمایه گذاری در حوزه مسکن به سمت این بازار حرکت کنند. نکته دیگر اینکه این امکان فراهم می‌شود تا افراد با سرمایه‌های خرد در این حوزه سرمایه گذاری کنند و با توجه به شرایط اقتصادی می‌توان گفت مسیر مناسبی خواهد بود تا افراد با سرمایه‌های خرد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری داشته باشند. افزایش شفافیت، کمک به حذف تقاضای کاذب در بازار مسکن، ارزش گذاری و کشف نرخ واقعی، کمک به کاهش حباب مسکن و اثر گذاری منطقه‌ای روی نرخ‌ها از دیگر مزیت‌های امکان فروش متری مسکن است که می‌تواند بر اهمیت عرضه اوراق سلف بیفزاید.
بدین ترتیب باید دید که سرانجام عرضه اوراق سلف مسکن در بورس به عبارتی امکان فروش متری مسکن عملیاتی خواهد شد؟ مسیری که به گفته کارشناسان دارای ابعاد مختلفی است که می‌تواند به علاقه‌مندان سرمایه گذاری در حوزه مسکن کمک قابل توجهی کند.
