روزان: افزایش نابسامانی در بازار مسکن و افزایش چشمگیر قیمت‌ها باعث تبدیل خرید مسکن به یک چالش جدی شده است. به منظور جلوگیری از ایجاد بحران در بازار مسکن، دولت برنامه‌ای برای فروش متری مسکن در بورس معرفی کرده است.
در این بین بسیاری از کارشناسان مدعی اند که این طرح امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه اندک در بازار مسکن را فراهم می‌کند و به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که متناسب با بودجه خود اوراق مسکن خریداری کنند. این طرح علاوه بر مزایایی که برای سرمایه‌گذاران دارد برای سازندگان هم مفید است؛ چرا که در صورت نیاز به نقدینگی می‌توانند واحدهای نیمه کاره خود را به اوراق تبدیل کنند.
این طرح قرار بود در سازمان بورس مورد بررسی قرار گیرد و مصوبات لازم در این سازمان به تصویب برسد ولی هنوز این موضوع محقق نشده است. به زبان ساده از سال ۱۳۹۹ که موضوع ایجاد سازوکاری برای فروش متری مسکن مطرح شده تا کنون قانون‌گذار اجازه فعالیت به این شکل را نداده است. البته از ۲۱ آبان ۱۴۰۱ معاملات ثانویه صندوق املاک و مستغلات توسط سازمان بورس راه‌اندازی شد که ارتباطی با فروش متری مسکن در سایت‌ها ندارد.
در حقیقت گرچه همچنان در بایگانی سازمان بورس خاک می‌خورد ولی، به نظر می‌رسد مطرح کردن آن باعث شده تا برخی از مجموعه‌های مرتبط با خرید و فروش مسکن، با ایجاد پلتفرم‌هایی قبل از شهرداری و دولت، اقدام به خرید و فروش متری مسکن کنند! موضوعی که چنان بالا گرفته و با استقبال شهروندان مواجه شده که پلیس را وادار کرده تا در این زمینه به مردم هشدار دهد.
حالا اما بعد از دو سال گروهی از حقوقدان‌ها و مسئولان مرتبط اعلام کرده‌اند آنچه هم اینک در قالب برخی سایت‌ها، اپلیکیشن‌ها و سکو‌های اینترنتی برای فروش متری مسکن انجام می‌شود، غیرقانونی است.
طرحی پراز ابهام
در این میان منطقه ۲۲ تهران پیشگام در این عرصه است. در این منطقه نوع جدیدی از خرید و فروش مسکن با عنوان فروش متری توسط برخی از شرکت و سازمان‌ها در حال معامله است که براساس آن شهروندان تحت عنوان سرمایه‌گذاری اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند و سند این واحد‌ها بین دو یا چند نفر به صورت دونگی تقسیم می‌شود.
نایب رئیس اتحادیه املاک نیز با تایید این مطلب گفت: در منطقه ۲۲ تهران نوع جدیدی از خرید و فروش مسکن با عنوان فروش متری توسط برخی از شرکت و سازمان‌ها در حال معامله است که اکثراً هم افراد تحت عنوان سرمایه‌گذاری اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند و سند این واحد‌ها بین دو یا چند نفر به صورت دونگی تقسیم می‌شود.
داوود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اتحادیه املاک در این خصوص گفته است: عملکرد بازرسان اتحادیه در شناسایی املاک‌های غیرمجاز شفاف نیست، برهمین اساس ورود افراد بالادستی برای بررسی آمار و نتیجه کارکرد بازرسان الزامی است.
وی با بیان اینکه خرید و فروش بازار مسکن با توجه به کاهش قدرت خرید مستأجران به سمت واحدهای کوچک مقیاس حرکت کرده است، گفت: در راستای بررسی آمار مسکن‌های طی ماه‌های اخیر، منطقه ۱۰ تهران در رتبه دوم بیشترین معاملات مسکن قرار دارد، زیرا واحدهای کوچک متراژ در این منطقه نسبت به سایر مناطق وجود است و موقعیت مکانی برای دسترسی به شریان‌های اصلی شهر در منطقه ۱۰ تهران فراهم است.
وی در ادامه افزود: با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن عموم آحاد جامعه باید ساخت واحدهای بزرگ متراژ در طرح تفصیلی کنترل شود. همچنین سال‌ها است که از یک طرح تفصیلی در بازار مسکن پیروی می‌کنیم که مردم را به مناطق کوچک متراژ هدایت کرده یا به صورت کلی از شهر خارج شدند؛ بر همین اساس باید با توجه به توانمندی و نیاز افراد واحدهای مسکونی در لایحه‌های مختلف اجتماع به‌ویژه بافت‌های فرسوده شهر‌ها تولید کنیم تا قیمت مسکن با قدرت خرید تمام اقشار جامعه برابر شود.
نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به قانون پیش فروش مسکن در دهه ۹۰ تأکید کرد: قانون پیش فروش مسکن در ابتدای دهه ۹۰ تصویب شد، که اگر این قانون اجرایی می‌شد عملاً گردش مالی که به واسطه این قانون اتفاق می‌افتاد، موجب تولید مسکن می‌شد، اما در حال حاضر با توجه به اینکه امکان ثبت قرارداد پیش‌نویس توسط مشاوران املاک نیست، قرارداد‌های پنهانی بین عموم مردم افزایش یافته، که قطعاً نه به نفع مردم خواهد بود و نه نفع حاکمیت.
وی ادامه داد: در منطقه ۲۲ تهران نوع جدیدی از خرید و فروش مسکن با عنوان فروش متری توسط برخی از شرکت و سازمان‌ها در حال معامله است که اکثراً هم افراد تحت عنوان سرمایه‌گذاری اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند و سند این واحد‌ها بین دو یا چند نفر به صورت دونگی تقسیم می‌شود. البته امروزه تمایل افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گسترش یافته و با توجه به اینکه مردم قدرت خرید یک واحد کامل را ندارند، اقدام خرید متری مسکن می‌کنند؛ البته عملکرد بازار مسکن تأثیر‌پذیر از بازار‌های موازی دیگر است.
داود بیگی‌نژاد، همچنین در آخرین اظهار نظر در خصوص اینکه آیا این معاملات قانونی است؟، گفت : در عمل گزینه فروش متری مسکن در سامانه‌هایی که دولت در اختیار مشاوران املاک قرار داده از جمله خودنویس و کاتب وجود ندارد و سامانه رسمی وجود ندارد که بتوان از آن طریق واحد مسکونی را در قالب فروش متری به مردم عرضه کنیم. با این وجود در حال حاضر فروش متری مسکن در بازار بین مردم معامله می‌شود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: سئوال این است که این خرید و فروش متری مسکن در چه بستری انجام می‌شود و اساسا در این معاملات چه متر از چه ساختمانی به فروش می‌رسد؟ سئوال دیگر این است که در آینده چگونه از این واحد استفاده خواهد شد یا سهم افراد به فروش می‌رسد.
وی افزود: وقتی قوانین مشخص وضع می‌شود، می‌تواند باری را از دوش قوا به ویژه قوای قضاییه بردارد اما می‌دانیم درباره فروش متری و واحدهایی که اینگونه به فروش رفته‌اند در آینده دچار مشکل خواهیم شد.
وی همچنین در پاسخ به این سوال که در حال حاضر قراردادی هم برای فروش متری منعقد می‌شودیا خبر؟، گفت: قرارداد منعقد می‌شود که در قراردادها متراژ هم مشخص است و مدل‌های متعدد و مختلفی دارد و بعضا در قالب پیش‌فروش این معاملات انجام می‌شود.
مدلی برای ۱۴۰۴
با این حال، درچنین شرایطی چندی قبل محسن علیزاده، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن، اعلام کرده که‌امیدواریم که با ضمانت بانک مسکن فروش متری را با اطمینان بالا راه‌اندازی کنیم و در سال ١۴٠۴ اولین پروژه با فروش متری عرضه می‌شود.
حسین جنتی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز در همین زمینه هشدار داد: سکو‌های فروش متری مسکن غیرقانونی است و شهروندان نباید فریب کلاهبرداران را بخورند.
وی افزود: کلاهبرداران در حوزه فروش مسکن از هر شگردی به منظور سوء استفاده از شهروندان استفاده می‌کنند. این در حالی است که در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ فقط ۲۵ هزار مورد پیش فروش مسکن کلاهبرداری شده است.
شاید در مسیر بحرانی دیگر
با تمام این تفاصیل معاون اجتماعی پلیس فتای فراجا معتقد است که درست است که هم اینک آمار پرونده های کلاهبرداری در این زمینه زیاد نیست اما، اگر زودتر این مدل از فروش سرو شکلی پیدا نکند بعید نیست که در آینده‌ای نزدیک با خیل شهروندانی مواجه باشیم که از آن‌ها کلاهبرداری شده است. سرهنگ جواد مختاررضایی در گفت و گو با «روزان» می‌گوید: این شیوه فروش شاید درنگاه اول جذاب باشد اما در عین حال، می‌تواند زمینه سوءاستفاده و کلاهبرداری را هم فراهم کند.
وی با تأیید اینکه در حال حاضر سکو‌های بسیاری در این زمینه درحال فعالیت و جذب مشتری برای فروش متری زمین هستند می‌گوید: با این وجود در بررسی‌های ما مشخص شد که برخی از سکو‌هایی که در این حوزه فعالیت دارند، مجوز‌های مرتبط با این کار را ندارند.
اما هنوز یک سئوال باقی است اینکه این کلاهبرداران به چه شیوه‌ای عمل می‌کنند؟ سئوالی که معاون اجتماعی پلیس فتای فراجا در پاسخ به آن می‌گوید: این افراد از روش‌های مختلفی استفاده می‌کنند. مثلاً آگهی‌های جعلی در وب‌سایت‌هایی منتشر می‌کنند و در آن‌ها مدعی فروش متری مسکن با قیمتی کمتر از بازار می‌شوند. یا آگهی‌های املاکی را منتشر می‌کنند که اصلاً وجود ندارند و ملک آگهی شده در مالکیت فروشنده نیست یا تلاش می‌کنند با فشار به خریداران برای تصمیم‌گیری سریع بدون بررسی کافی و عدم ارائه قرارداد رسمی و معتبر آن‌ها را به دام انداخته و از آن‌ها کلاهبرداری کنند.
وی ادامه می‌دهد: تحقیق دقیق از خریداران، بررسی موارد قانونی، استفاده از مشاوران معتبر و قانونی املاک، تنظیم قرارداد رسمی و قانونی و اجتناب از پرداخت‌های غیررسمی از جمله مواردی است که باعث می‌شود از دام شیادان در‌امان بمانند.
رضایی با اشاره به فعالیت برخی از این کلاهبرداران در پلتفرم‌هایی مثل دیوار و شیپور، می‌گوید: در بسیاری از موارد، هیچ پروژه واقعی در کار نیست وحتی پس از دریافت مبالغ، این آگهی‌ها حذف شده و آگهی‌دهندگان به یکباره ناپدید می‌شوند. از طرفی، در شبکه‌های اجتماعی و پیام‌رسان‌ها، گروه‌ها و کانال‌هایی تشکیل می‌شود که در آن‌ها بدون ارائه مدارک معتبر، اقدام به پیش‌فروش متری املاک می‌کنند که بسیاری از این تبلیغات، هیچ‌گونه پشتوانه قانونی ندارند و تنها با هدف جذب سرمایه از افراد ناآگاه طراحی شده‌اند.
وی همچنین در مورد ماهیت شیوه فروش متری مسکن نیز می‌گوید: ما اصلاً نمی‌خواهیم به خوب و بد بودن طرح فروش متری مسکن ورود پیدا کنیم. وظیفه ما رصد فضای مجازی و کلاهبرداری‌های احتمالی در این زمینه است.
وی در عین حال با تاکید براینکه خوشبختانه هنوز وضعیت این کلاهبرداری در این زمینه چندان حاد و بحرانی نیست می گوید: اما نباید از این نکته غافل ماند که با توجه به تجربه‌های گذشته و نحوه فعالیت برخی سکو‌ها و پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر، این احتمال وجود دارد که افراد سودجو از این روش سوءاستفاده کنند و پرونده‌های زیادی در این زمینه تشکیل شود.
